* 이미지 출처 : 물류신문

수도권 물류센터의 거래가 전분기보다 늘고 전체 공실률은 전년 동기 대비 하락한 것으로 나타났다. 저온시설을 상온시설로 전환하는 컨버전 사례에서도 실제 임차 개선 효과가 확인되면서, 기존 물류센터의 밸류애드 전략으로서 컨버전 활용이 확대되고 있는 것으로 보인다.

국내 최대 상업용부동산 통합 서비스 기업 젠스타메이트 리서치센터가 발표한 ‘2026년 2분기 물류 마켓 리뷰’에 따르면 올해 2분기 수도권 물류센터 거래 규모는 9,100억 원, 거래 면적은 약 14만 9,000평으로 집계됐다. 전분기와 비교하면 거래 규모는 21.8%, 거래 면적은 47.2% 증가했다. 전국 물류센터 거래 규모 약 9,645억 원 가운데 수도권 비중이 94.3%였다.

거래는 수도권 전 권역에서 고르게 나타났다. 안성 성은리 물류센터 거래가 포함된 남부권의 거래규모는 3,131억 원으로 수도권 전체의 34.4%를 차지했다. 이는 남부권의 2025년 연간 거래규모인 2,969억 원을 한 분기 만에 웃도는 수준이다. 지난해 거래가 없었던 중앙권에서도 672억 원의 거래가 발생했으며, 동남권 1,536억 원, 서부권 1,823억 원, 서북권 888억 원, 기타권 1,050억 원으로 집계됐다.

임대시장에서는 공실 개선 흐름이 이어졌다. 2분기 수도권 물류센터 전체 시설 공실률은 17.0%로 전분기 대비 0.5%p, 전년 동기 대비 5.8%p 하락했다. 용도별로는 혼합 물류센터와 저온 물류센터의 공실률이 각각 21.4%, 44.6%로 전분기 대비 1.1%p, 3.4%p 낮아졌다.

반면 상온 물류센터는 일부 컨버전 자산이 상온 시설로 재분류되면서 공실률이 전분기보다 상승했다. 용도별 기준 상온 물류센터 공실률은 8.6%로 전분기 대비 1.2%p 올랐지만, 신규로 상온 시설로 분류된 컨버전 자산 5건을 제외하면 7.3%로 전분기와 유사한 수준을 유지했다.

공급시장에서는 예정 물량의 조정이 이어지고 있다. 2분기 전국 물류센터 신규 공급은 약 15만 평으로 전분기 대비 46.5% 증가했지만, 상반기 누적 공급은 약 25만 3,000평으로 전년 동기 대비 9.1% 감소했다. 수도권의 2026년 연간 신규 공급 예상치는 약 44만 2,000평으로, 연초 전망치인 69만 7,000평보다 약 25만 5,000평 줄었다. 장기간 표류한 일부 대형 프로젝트의 인허가가 취소되면서 예정 공급 물량이 줄어든 영향이다.

이번 보고서는 저온→상온 컨버전 이후 실제 임차 개선 효과를 별도로 분석했다. 2026년 2분기까지 파악된 수도권 물류센터 컨버전 사례는 누계 37건, 32개 물류센터로, 이 가운데 올해 진행된 사례는 10건이다. 올 해 상반기 컨버전 면적은 약 7만 3,000평으로 집계됐다.

2026년 1분기까지 컨버전을 완료한 물류센터 가운데 컨버전 이전 공실이 확인된 시설은 총 18곳으로, 이 중 13곳에서 유의미한 공실률 하락이 나타났다. 개별 물류센터의 임차 조건이 개선되기까지는 평균 약 2분기가 소요됐으며, 인허가와 공사 기간까지 고려하면 통상 약 1년 이후 공실 자산을 수익 자산으로 개선할 수 있는 것으로 분석됐다.

컨버전 직후에는 상온 임대면적 증가로 공실률이 일시적으로 높아질 수 있으나, 이후 임차 수요가 해당 면적을 흡수하면서 실제 임차 개선 효과가 점진적으로 공실률 하락에 반영되는 것으로 나타났다.

김규진 젠스타메이트 리서치센터장은 “수도권 물류센터 시장은 거래 증가와 공실 개선, 예정 공급량 조정이 동시에 나타나며 시장이 재조정되는 흐름을 보이고 있다”며 “특히 저온에서 상온으로의 컨버전 이후 실제 임차 여건이 개선되는 사례가 축적되고 있는 만큼, 향후에는 신규 공급뿐 아니라 기존 자산의 경쟁력을 높이는 밸류애드 전략의 중요성도 더욱 커질 것으로 보인다”고 말했다.