올해 3분기 수도권 물류센터의 순흡수면적이 상반기 전체 실적을 웃돌고 공실률도 하락하면서 시장 회복세가 뚜렷해졌다. 신규 공급 감소까지 맞물리면서 우량 물류자산을 중심으로 임차 수요가 확대되고 임대료 상승세도 이어질 것으로 전망된다.

JLL코리아는 2026년 3분기 수도권 물류시장 분석 결과를 발표하고, 3분기 순흡수면적이 약 12만6762평을 기록했다고 밝혔다. 이는 올해 상반기 전체 순흡수면적보다 51% 증가한 수준으로, 2025년 1분기 이후 최대치다.

순흡수면적은 신규 임차와 기존 임차인의 확장 등으로 실제 임대된 면적이 얼마나 늘었는지를 보여주는 지표다. 이번 분기에는 대부분의 권역에서 순흡수면적이 증가했다. 전통적인 물류 수요처인 3자물류(3PL)와 이커머스뿐 아니라 패션·제조업 등 다양한 업종이 임차 수요 회복을 이끌었다.

공실률도 개선됐다. 2025년 3분기 이후 15%대를 유지하던 수도권 물류시장의 전체 공실률은 올해 3분기 전 분기보다 2.47%포인트 하락한 13.1%를 기록했다. 모든 권역에서 공실률이 낮아졌으며, 남부 권역의 개선 폭이 가장 컸다.

남부 권역에서는 3분기에 준공된 물류센터가 전량 임차된 상태로 시장에 공급됐다. 기존 센터에서도 3PL과 제조업, 패션 등 다양한 업종의 신규 임대차 계약이 이어졌다. 신규 공급 물량의 임차가 빠르게 이뤄지고 기존 자산에서도 임대차 계약이 확대되면서 권역 전반의 공실률 하락으로 이어졌다는 분석이다.

임대료는 상승세를 이어갔다. 수도권 A급(Grade A) 물류센터의 3분기 상온 명목 임대료는 평당 3만6500원으로, 전년 동기보다 2.6% 상승했다. 북부 권역은 전 분기와 비슷한 수준을 유지했지만, 나머지 권역에서는 임대료가 올랐다. 특히 서부 권역의 임대료는 전년 동기 대비 5.1% 상승해 가장 큰 상승 폭을 기록했다.

공급 감소도 시장의 주요 변수로 떠올랐다. 올해 3분기에는 총 4개의 신규 물류센터가 공급됐으며, 4분기에는 남동부 권역에서 2개 센터만 준공될 예정이다. 이에 따라 4분기 신규 공급량은 2019년 4분기 이후 가장 적은 수준을 기록할 것으로 전망된다. 2026년 연간 신규 공급량도 2025년의 절반 이하로 줄어들 것으로 예상된다.

향후 공급 규모를 가늠할 수 있는 인허가와 착공 실적도 감소했다. 올해 3분기까지 신규 허가를 받은 물류센터는 9건에 그쳤다. 2023년 83건, 2024년 33건, 2025년 14건과 비교하면 감소세가 뚜렷하다. 착공 건수도 8건으로, 2025년 23건보다 크게 줄었다.

JLL코리아는 지속적인 건설비 상승과 프로젝트파이낸싱(PF) 조달의 어려움이 신규 개발을 위축시키는 요인으로 작용하고 있다고 분석했다. 신규 공급이 줄어드는 가운데 입지와 시설 사양이 우수한 기존 물류자산에 대한 수요는 더욱 확대될 것으로 전망했다.

물류 투자시장에서는 거래 규모가 줄었다. 2026년 3분기 물류자산 거래액은 약 5072억원으로, 전 분기보다 45% 감소했다. 이는 2025년 2분기 이후 가장 낮은 수준이다.

대출 비용 증가와 물류센터 화재 사고에 따른 보험료 상승이 투자시장에 부담을 주는 가운데, 임차인 선호도가 낮거나 입지 경쟁력이 부족한 자산은 매도자와 매수자 간 가격 차이가 커지고 있다. 반면 안정적인 현금흐름이 확인된 우량 자산에는 투자 수요가 집중되는 모습이다. 시장 조정기를 매입 기회로 활용하려는 움직임도 나타날 것으로 전망된다.

다만 4분기에는 주요 매물이 연내 거래 종결을 목표로 매각 절차를 진행하고 있어 거래 규모가 3분기보다 반등할 것으로 예상된다.

유흥일 JLL코리아 물류자산 산업 서비스 상무는 “2026년 하반기 수도권 물류시장은 공급 감소가 본격화하면서 전체 공실률이 연말까지 하락 추세를 이어갈 것으로 예상된다”며 “신규 공급 감소와 함께 상온 명목 임대료도 지속적인 상승세를 보일 것”이라고 말했다. 이어 “특히 임차 수요가 집중된 상온 물류센터는 공급 급감과 공실률 하락에 따라 임대 인센티브가 축소되면서 실질 임대료 상승세도 이어질 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

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